Новое качество: к чему приведет оптимизация девелоперских проектов?
Затрудненный доступ к источникам финансирования, падение покупательской способности населения и прочие первопричины заставили застройщиков снижать затратные части проектов и увеличивать ликвидность конечных продуктов. Эффектом стало изменение текстуры первичного рынка недвижимости.
«В последнее время почти все научились строить, не...
Затрудненный доступ к источникам финансирования, падение покупательской способности населения и прочие первопричины заставили застройщиков снижать затратные части проектов и увеличивать ликвидность конечных продуктов. Эффектом стало изменение текстуры первичного рынка недвижимости.
«В последнее время почти все научились строить, не особо экономя на технологиях и материалах. В следствии этого процесс существа продукта по востребованной стоимости требует оптимизации по всем направлениям: концептуальные решения, проектирование, строительство, продажа, управление проектом,» - отмечает Юрий Хлестаков, Гендиректор «Русского Здания Недвижимости».
«Кризис на жилищном рынке принуждает девелоперов обращать внимание и вносить перемены в уже готовые проекты. Направленность очевидна, хотя насколько она велика, на данный момент мы заявить не можем,» - Ольга Бриккер, БЕСТ-Недвижимость, филиал на Щепкина.
Каким образом рынок откликается на образовавшиеся условия? И каковы могут быть результаты сегодняшней «оптимизации» бютжета новостроек в будущем?
Самый неоспоримый путь снижения расходов – удешевление материалов и технологий, применяемых при строительстве.
Первыми засорили тревогу страховые компании. «Оптимизация бюджета на возведение означает, что станут выбраны наиболее доступные и, в основной массе случаев, - наименее безопасные приемы ведения дел и материалы. Уменьшится численность рабочих на строительной площадке. Это все приведет к повышению вероятности наступления страхового случая, что повысит актуальность качественной и верной защиты. При этом уменьшение поступлений по этому виду страхования в краткосрочном либо среднесрочном периоде имеет возможность привести к подъему тарифов», - считает Наталья Карпова, исполнительный вице-президент Категории Ренессанс страхование. Кстати, по ее словам, повышение сроков строительно-монтажных дел уже сегодня приводит к увеличению страховых рисков и, как последствие – цены защиты. «В возможности возможно кроме того появление особого продукта для строительных фирм на период консервации».
«В целях экономии почти все строительные фирмы перешли на российские материалы, - информирует Алексей Смоленцев, Гендиректор Группы фирм «Домостроитель».
По его мнению, «в погоне за уменьшением издержек существенно придерживаться осмысленного подхода. Экономия за счет качества стройматериалов чревата дополнительными затратами в гарантийный период. Для удержания свойства на должном уровне, применение российских стройматериалов не рекомендовано в размере большем, нежели 75%».
«К сожалению, сегодняшний спрос настолько в значительной степени ориентирован на цену, что почти все покупатели не реагируют на качество строительства, состояние документации, потребительские свойства объекта, а, как ведомо «спрос рожает предложение», и девелоперы естественно устремляются его удовлетворить,» - заявляет Юрий Хлестаков. Хотя Михаил Кудрявцев, Председатель Совета директоров УК «ИТКОЛ» считает, что все материалы и технологии написаны в стереотипах и разрешительной документации. А значит, скорректировать их станет не просто. «Различные дизайнерские «штучки» отойдут на 2 план, впрочем они не играет немаленький роли в цены проекта».
Другой способ увеличить рентабельность плана – это скорректировать функцию строящегося помещения («Строящегося» поскольку «бумажные» проекты, в основном, заморожены, а высокофункционально перепрофилировать построенное помещение крайне сложно).
«В последнее время имеются излишки офисных площадей, и при эластичном подходе девелоперских фирм эти площади переводятся в другие области - жилую, МФК. - объясняет Петр Машаров, Гендиректор фирмы CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость. - Позднее баланс обязан уравновеситься, снизив процент невостребованных офисных площадей. Данное позитивно, поскольку это гибкое отношение имеет возможность решить трудности на иных рынках: коль скоро рассматривать жилую недвижимость, то тут наблюдается в том числе и не нехватка, а мало широкий спектр предложений. В следствии этого перепрофилирование офисных помещений имеет возможность восполнить дефицит на рынке жилой недвижимости».
Перепрофилирование платных домов в жилые планы действительно было бы многообещающе с стороны медали рентабельности, хотя «этот процесс проблемен с стороны медали получения разрешительной документации». Так считает Руслан Юрков, Управляющий директор CENTURY 21 Kras Realty (Краснодар). Как вариант возможно превращать офисные площади в апартаменты, хотя никто из застройщиков не объявил о подобном сценарии становления событий.
Кстати, учитывая мнение гоол , застройщики крайне редко реконструируют планы на стадии строительства. «Подобное перепрофилирование настятельно просит дополнительных затрат. Нужно переделать весть проект, утвердить в ряде инстанций. Это еще и длительные кратковременные затраты. Если помещение на стадии строительства, то затраты на его консервацию на этот период также необходимо учитывать. С учетом вышесказанного рентабельность подобного плана носит весьма символический характер».
Подобного мнения держится и Михаил Кудрявцев. Помимо того, он предписывает на имеющуюся «профильность» девелоперов. «Если фирма хорошо показала себя в строительстве жилых объектов, данное еще не значит, что она так ведь хорошо управится со строительством гостиничного комплекса либо офиса». Учитывая мнение г-на Кудрявцева «рынок в целом не переполнен не по 1 из видов объектов (офисы, гостиницы, жилище и т.п.), а недоступность уже более года свежего строительства на фоне еще более увеличит вероятный дефицит». Т.е. потенциал подъема не зависит от раздела недвижимости, а значит, перепрофилировать объект не имеет смысла.
Какие-либо девелоперы скорректировали концепцию объекта, просто обратившись к «мелкой нарезке». В разделе офисной недвижимости, по заявлениям экспертов, этот прием особой эффективности не дает, ну а в жилой работает неплохо.
Вот что изложил Руслан Юрков: «Формат вида «смарт» - данное аналог советских «гостинок» (малогабаритных квартир) площадью 15-25 квадратного метра В Краснодаре эти квартиры занимают ценовую нишу меж комнатой в общежитии ценой от 700 тысячи до 1 млн. рублем и хрущевкой цена от 1,4 миллионов до 1,6 млн. рублем В домах малоэтажной застройки стоимость доходит до 1 млн. руб., стоимость в высотных ансамблях – чуть-чуть выше – 1150 – 1400 тыс.руб.
Главная идея, лежащая в основе выходы в свет формата «смарт»– это уменьшение стоимости на выходе, поскольку стоимость квадратного метра в этих квартирах не выделяется от стоимости квадратного метра в полновесных объектах.
Коль скоро подобное сокращение площади случается в жилищах малоэтажной застройки, негативных результатов не возникает. С подобными квартирами в высотных ансамблях не все просто. Эти ЖК изначально запланированы как здания бизнес-класс. И разбавление квартирами вида «смарт» рушит концепцию и статусность всего ЖК в целом. Что, безусловно, сказывается на понижении покупательского интереса к располагающимся рядом квартирам «бизнес-класса». И любое перемена концепции обязано быть осмысленным и осмысленным.
Обсуждая воздействие на будущее жилищного рынка последних девелоперских тенденций, все специалисты были единодушны: рынок сам себя отрегулирует. «Кризисное» возведение может помочь убрать появившиеся перекосы в текстуре рынка недвижимости и даже устроит привлекательными неинтересные раньше девелоперам форматы, например, гостиницы. «Как лишь начнут возвращаться деньки «всеобщего благоденствия» - легкодоступных кредитов, высоких зарплат, невысокого уровня безработицы, - начнет меняться спрос в сторону совершенствования качества продукта», - подводит итог Юрий Хлестаков.
«В последнее время почти все научились строить, не особо экономя на технологиях и материалах. В следствии этого процесс существа продукта по востребованной стоимости требует оптимизации по всем направлениям: концептуальные решения, проектирование, строительство, продажа, управление проектом,» - отмечает Юрий Хлестаков, Гендиректор «Русского Здания Недвижимости».
«Кризис на жилищном рынке принуждает девелоперов обращать внимание и вносить перемены в уже готовые проекты. Направленность очевидна, хотя насколько она велика, на данный момент мы заявить не можем,» - Ольга Бриккер, БЕСТ-Недвижимость, филиал на Щепкина.
Каким образом рынок откликается на образовавшиеся условия? И каковы могут быть результаты сегодняшней «оптимизации» бютжета новостроек в будущем?
Самый неоспоримый путь снижения расходов – удешевление материалов и технологий, применяемых при строительстве.
Первыми засорили тревогу страховые компании. «Оптимизация бюджета на возведение означает, что станут выбраны наиболее доступные и, в основной массе случаев, - наименее безопасные приемы ведения дел и материалы. Уменьшится численность рабочих на строительной площадке. Это все приведет к повышению вероятности наступления страхового случая, что повысит актуальность качественной и верной защиты. При этом уменьшение поступлений по этому виду страхования в краткосрочном либо среднесрочном периоде имеет возможность привести к подъему тарифов», - считает Наталья Карпова, исполнительный вице-президент Категории Ренессанс страхование. Кстати, по ее словам, повышение сроков строительно-монтажных дел уже сегодня приводит к увеличению страховых рисков и, как последствие – цены защиты. «В возможности возможно кроме того появление особого продукта для строительных фирм на период консервации».
«В целях экономии почти все строительные фирмы перешли на российские материалы, - информирует Алексей Смоленцев, Гендиректор Группы фирм «Домостроитель».
По его мнению, «в погоне за уменьшением издержек существенно придерживаться осмысленного подхода. Экономия за счет качества стройматериалов чревата дополнительными затратами в гарантийный период. Для удержания свойства на должном уровне, применение российских стройматериалов не рекомендовано в размере большем, нежели 75%».
«К сожалению, сегодняшний спрос настолько в значительной степени ориентирован на цену, что почти все покупатели не реагируют на качество строительства, состояние документации, потребительские свойства объекта, а, как ведомо «спрос рожает предложение», и девелоперы естественно устремляются его удовлетворить,» - заявляет Юрий Хлестаков. Хотя Михаил Кудрявцев, Председатель Совета директоров УК «ИТКОЛ» считает, что все материалы и технологии написаны в стереотипах и разрешительной документации. А значит, скорректировать их станет не просто. «Различные дизайнерские «штучки» отойдут на 2 план, впрочем они не играет немаленький роли в цены проекта».
Другой способ увеличить рентабельность плана – это скорректировать функцию строящегося помещения («Строящегося» поскольку «бумажные» проекты, в основном, заморожены, а высокофункционально перепрофилировать построенное помещение крайне сложно).
«В последнее время имеются излишки офисных площадей, и при эластичном подходе девелоперских фирм эти площади переводятся в другие области - жилую, МФК. - объясняет Петр Машаров, Гендиректор фирмы CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость. - Позднее баланс обязан уравновеситься, снизив процент невостребованных офисных площадей. Данное позитивно, поскольку это гибкое отношение имеет возможность решить трудности на иных рынках: коль скоро рассматривать жилую недвижимость, то тут наблюдается в том числе и не нехватка, а мало широкий спектр предложений. В следствии этого перепрофилирование офисных помещений имеет возможность восполнить дефицит на рынке жилой недвижимости».
Перепрофилирование платных домов в жилые планы действительно было бы многообещающе с стороны медали рентабельности, хотя «этот процесс проблемен с стороны медали получения разрешительной документации». Так считает Руслан Юрков, Управляющий директор CENTURY 21 Kras Realty (Краснодар). Как вариант возможно превращать офисные площади в апартаменты, хотя никто из застройщиков не объявил о подобном сценарии становления событий.
Кстати, учитывая мнение гоол , застройщики крайне редко реконструируют планы на стадии строительства. «Подобное перепрофилирование настятельно просит дополнительных затрат. Нужно переделать весть проект, утвердить в ряде инстанций. Это еще и длительные кратковременные затраты. Если помещение на стадии строительства, то затраты на его консервацию на этот период также необходимо учитывать. С учетом вышесказанного рентабельность подобного плана носит весьма символический характер».
Подобного мнения держится и Михаил Кудрявцев. Помимо того, он предписывает на имеющуюся «профильность» девелоперов. «Если фирма хорошо показала себя в строительстве жилых объектов, данное еще не значит, что она так ведь хорошо управится со строительством гостиничного комплекса либо офиса». Учитывая мнение г-на Кудрявцева «рынок в целом не переполнен не по 1 из видов объектов (офисы, гостиницы, жилище и т.п.), а недоступность уже более года свежего строительства на фоне еще более увеличит вероятный дефицит». Т.е. потенциал подъема не зависит от раздела недвижимости, а значит, перепрофилировать объект не имеет смысла.
Какие-либо девелоперы скорректировали концепцию объекта, просто обратившись к «мелкой нарезке». В разделе офисной недвижимости, по заявлениям экспертов, этот прием особой эффективности не дает, ну а в жилой работает неплохо.
Вот что изложил Руслан Юрков: «Формат вида «смарт» - данное аналог советских «гостинок» (малогабаритных квартир) площадью 15-25 квадратного метра В Краснодаре эти квартиры занимают ценовую нишу меж комнатой в общежитии ценой от 700 тысячи до 1 млн. рублем и хрущевкой цена от 1,4 миллионов до 1,6 млн. рублем В домах малоэтажной застройки стоимость доходит до 1 млн. руб., стоимость в высотных ансамблях – чуть-чуть выше – 1150 – 1400 тыс.руб.
Главная идея, лежащая в основе выходы в свет формата «смарт»– это уменьшение стоимости на выходе, поскольку стоимость квадратного метра в этих квартирах не выделяется от стоимости квадратного метра в полновесных объектах.
Коль скоро подобное сокращение площади случается в жилищах малоэтажной застройки, негативных результатов не возникает. С подобными квартирами в высотных ансамблях не все просто. Эти ЖК изначально запланированы как здания бизнес-класс. И разбавление квартирами вида «смарт» рушит концепцию и статусность всего ЖК в целом. Что, безусловно, сказывается на понижении покупательского интереса к располагающимся рядом квартирам «бизнес-класса». И любое перемена концепции обязано быть осмысленным и осмысленным.
Обсуждая воздействие на будущее жилищного рынка последних девелоперских тенденций, все специалисты были единодушны: рынок сам себя отрегулирует. «Кризисное» возведение может помочь убрать появившиеся перекосы в текстуре рынка недвижимости и даже устроит привлекательными неинтересные раньше девелоперам форматы, например, гостиницы. «Как лишь начнут возвращаться деньки «всеобщего благоденствия» - легкодоступных кредитов, высоких зарплат, невысокого уровня безработицы, - начнет меняться спрос в сторону совершенствования качества продукта», - подводит итог Юрий Хлестаков.